青客失信背后 長租公寓難以為繼?

青客失信背后 長租公寓難以為繼?
2021年04月01日 14:19 商學院

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  青客失信背后 長租公寓難以為繼?

  青客公寓只是表面風光,未通過時間考驗的青客公寓虧損再度擴大。

  文|胡嘉琦 朱耘

  一地雞毛!

  2021年3月15日,青客公寓(QK.US,以下簡稱“青客”)再度淪為被執行人,實際上,青客公寓在此之前因未退租客押金、房東收房青客未支付水電費等原因,已多次被房東和租客投訴,成為失信執行人,還被限制消費。

  素有“長租公寓第一股”的青客公寓何以處境至此?實際上,青客公寓只是表面風光,未通過時間考驗的青客公寓虧損再度擴大。2021年2月16日,青客公寓披露了2020財年年報(截至2020年9月30日)。期內,青客凈虧損達15.34億元,同比擴大208%;總資產同比下降52.73%至8.51億元,而總負債則升至28.45億元,同比增加9%。與此同時,青客公寓股價也出現暴跌,從上市時的17美元/股跌至目前的2.67美元/股。

  糾紛不斷、業主和房東對青客公寓投訴的背后暴露了青客公寓及長租公寓行業存在哪些問題?青客公寓的商業模式是怎樣的,盈利空間在哪,虧損的錢是從哪里來的,在多個城市加強了長租公寓資金方面的政策監管后,對長租公寓企業會有怎樣的影響,不斷燒錢后將如何真正實現可持續發展?

  投訴不斷

  《商學院》記者從抖音等多個平臺采訪到青客公寓的租客及房東,多名青客租客對《商學院》記者表示,退房半年到一年了,無任何違規,押金兩千多,青客目前仍未退還;而來自房東的投訴則多集中在收房后青客仍拖欠水電費未付。

  《商學院》記者從黑貓投訴發現,青客公寓滿意度僅有兩顆星,投訴量達上萬條,而多數問題均是青客押金不退,聯系不上客服。

  據多名青客租戶向《商學院》記者反映,多次聯系青客公寓客服均未收到任何回復。《商學院》記者嘗試通過青客公寓的咨詢平臺聯系青客公寓相關工作人員,多次聯系均未有任何回復。記者在工作時間撥通青客公寓的官方電話,也未有客服接聽。

  據青客2020年財報披露,截至2020年12月31日,青客公寓參與了32起正在進行的法律訴訟,其中大部分由青客的供應商發起,這些正在進行的法律訴訟所產生的索賠金額合計為人民幣9500萬元,其中12起法律訴訟的索賠金額超過100萬元。

  此外,2020年,由于新冠疫情大流行,青客公寓在原租賃條款結束前通過發送房東短信終止了與房東的某些租賃,表示租賃將在指定日期終止,同時青客表明不會對提前終止租賃承擔任何責任。因此,青客公寓與其中一些房東發生了糾紛,一些房東對青客公寓提起訴訟,要求賠償總額為人民幣520萬元(80萬美元)。據此青客公寓在財報中估計,青客公寓面臨人民幣520萬元(80萬美元)的賠償。

  同時,青客公寓提出,某些房東曾表示反對青客公寓提前終止租約,但沒有對青客公寓提起訴訟,這些房東有權在青客公寓提前終止通知之日起三年內對其提起訴訟,最高賠償金額為人民幣5190萬元(約合760萬美元)。這一金額相當于該等租約的三個月租金。天眼查顯示,青客公寓260次淪為失信執行人,原因多為押金不退還、合同糾紛等問題。

  持續虧損

  被租客和房東一起“討伐”的青客公寓成立于2012年。總部位于上海,其經營模式屬于分散式長租公寓,2012年12月31日,青客公寓在上海有940個可供出租單位,急速擴張下,截至2018年12月31日,青客在中國六個城市有91234個可供出租單位。

  根據灼識投資咨詢(上海)有限公司(China Insights Consultancy)發布的數據顯示,截至2018年12月31日,中國約80%的租戶尋求每月租金低于2000元的公寓。而青客公寓正是利用了這一點,布局2000元以下的公寓產品,2017年和2018年分別實現了91.6%和92.4%的平均月出租率。

  青客公寓此前聲稱重點布局的多個區域房源數目均為零。《商學院》記者從青客公寓的官方APP上發現,北京區域、南京區域,顯示“暫未找到你想要的房源”。

  青客財報顯示,2020年,青客公寓的周期平均入住率為83.8%,與2019年的91.6%相比,下降7.8個百分點。其中,因疫情期間解除租約而發生的裝修資產損失為4.7億元,計提的資產減值準備為8.5億元。青客公寓的租金成本并未有顯著提高,而房屋的空置率在2020年卻達到了12509間,遠遠高于2019年的4784間和2018年的6682間。

  諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為,2020年青客虧損在預料之內。首先,長租公寓行業目前處于探索期,行業的商業模式不清晰。其次,2020年在疫情影響下,就業環境受挫,流動人口減少,租賃市場受到的沖擊較大,長租公寓機構的空置率上升,導致了企業的經營壓力加大。再次,國家對于長租機構的監管加強,對“租金貸”的付款方式進行嚴控,一定程度上加大了長租公寓的資金壓力。

  對于青客公寓的虧損,青客公寓在財報中指出,新冠疫情對公司經營業績造成不利影響。尤其是在一季度,導致租戶大量流失,出租率下降以及房源的平均租金下降,進而導致了收入減少。

  實際上,青客公寓自成立以來,多年虧損不斷。2017年至2019年,青客公寓凈利潤分別為虧損2.72億元、13.66億元、4.98億元。

  實際上,青客公寓的虧損從收房裝修環節便已經開始。在長租公寓市場競爭激烈,競爭者不斷入局的情況下,青客公寓拿房價格疊加裝修成本、運營成本、管理費用、營銷費用等遠高于出租價格,為了維持客單數量,青客公寓隨著表面風光,體量不斷擴大,但是確實“燒錢”擴張,虧損經營。

  招股書顯示,青客公寓每個房間平均月租金1149元,折扣后1075元,平均租金利差為25.1%,折扣后利差為20%。照此計算,青客公寓每間房月租金平均獲利229元/間。按照青客公寓每間房平均裝修費用為14747元,需要近5年時間才能收回裝修成本,此外還有空置率、日常銷售與維護費用等問題。

  在租金水平不能大幅增長的情況下,考慮到房屋裝修后的折舊成本,目前青客所持有的物業組合仍將面臨持續虧損,在長租行業領域,以蛋殼為代表的多家長租公寓企業出現暴雷,在此背景之下,青客公寓仍未找到防患于未然的創新商業模式。

  青客公寓在2020年財報中分析了青客公寓未來業務、營運業績、財務狀況及增長前景等問題。

  青客公寓在財報中表示,青客公寓利用了一個租賃和經營模式,在這種模式下,青客公寓在收到房東的公寓創收之前,一般會產生大量的前期資金支出,其中包括用于市場研究和評估目標地理區域以進行擴張的資金支出、公寓搜索、預付幾個月的租金給房東,以及對租賃的公寓進行翻新,這些公寓通常處于裸露狀態,增加一間臥室并使其適合租賃。

  青客公寓擴展公寓網絡,包括進行全面的市場調查、實地考察和其他準備工作,在此期間,可能會招致龐大的經營成本和開支。

  截至2020年9月30日,青客公寓確定可擴展至及可出租公屋的地理范圍后,與業主訂立租賃協議至成功出租公寓并收取租戶首期租金付款的期間約為83.3天,而這個時間可能由于無法控制的因素而大幅延長,包括但不限于裝修期間因第三方承包商違約而大幅延遲,及因公寓租賃市場狀況而無法及時吸引及挽留租戶,無法以優惠條款或根本無法及時獲得融資,上述因素將對青客公寓采購及擴張造成重大及不利影響。

  青客公寓2020年財報顯示,2020年青客公寓的虧損總額15.34億元,簽訂合同的租賃單位數目為82185戶,刨除每間房的裝修成本14747元,青客公寓每租出一間房就虧損3918元。

  虧損的持續蔓延并沒有讓青客公寓停止擴張的步伐,在2020年7月,青客公寓收購愛美客公寓租賃公司約7.22萬個租賃單元,總價約為1.3億美元。

  然而,除了體量增大外,青客公寓的收購行為并沒有提升青客公寓的盈利能力和管理水平。不顧虧損持續擴張引發的惡果也逐漸顯現,一時間,青客公寓被多名業主“討伐”。

  對于青客虧損仍堅持擴張的行為,在國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來,長租公寓企業在虧損的情況下去擴張有兩種可能,一種是青客公寓的實控人認為青客公寓的產品是賺錢的,但是實際上不賺錢;第二種是明知道不賺錢,項目不可持續,但是因為項目投入的不是自己的錢,而是通過融資獲得的錢,這種最后的結果就是“一地雞毛”。

  資本退場

  而青客公寓2020年財報顯示,截至2020年9月30日,青客公寓有5.332億元的銀行借款、來自某些金融機構的5450萬元的租金分期貸款,以及4.446億元的資金租賃和其他應付融資安排。

  自2020年5月起,金融機構暫停向租戶發放新的分期貸款。2020財年,其所提供的租賃單位中,青客公寓“租金貸”提供的租金比例由2019年同期的65.4%降至11.9%;合作的金融機構由原本的11家降至7家,但是目前仍有5450萬元“租金貸”未償還。

  黃立沖認為,長租公寓產品如果可以覆蓋成本,出租帶來的經營性現金流應該是正的,考慮到大量折舊和其他的經營風險溢價,在現金流剛剛達到正數的情況下,長租公寓企業就已經虧得底朝天了。如果長租公寓企業需要“租金貸”,那么就意味著公寓是嚴重虧損的。黃立沖分析稱,正常情況下長租公寓的毛利率應該是60%才能維持獲利,如果長租公寓的毛利率是40%,已經出現虧損了。

  黃立沖提出,現實情況下與房東議價是非常不容易的,青客公寓無法獲取非常低成本的房源,那么市場上面臨一個嚴重供求失衡,青客公寓的商業模式無法保持投資平衡,青客公寓規模做得越大就虧得越多,所以,青客公寓會持續虧損。

  上海中原房地產研究院研究員盧文曦則認為,隨著政策對長租公寓加強管控,長租公寓企業“租金貸”規模要求30%以下,對于青客公寓這類薄利多銷的企業來說,壓力很大,未來的盈利空間是比較狹窄的。

  對于青客的發展,《商學院》將持續關注。

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責任編輯:李思陽

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