【房企年報】金輝控股:歸母權益比快速下滑 未來利潤增長或將放緩

2021-03-22 16:07:13 作者:肖恩 收藏本文
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作者:肖恩

  近日,在港交所上市不足一年的金輝控股發布了上市以來的首份年報,這是了解金輝控股今年經營狀況的最詳實公告。在營收及凈利潤均實現較快增長的同時,利潤率盡管不高但也有所提升,不過這都基本反映過去成績的兌現,恰如公司股價表現的波瀾不驚。

  那么,包括這些表面數據在內,金輝控股首份年報的主要看點在哪里呢?

業績未完全兌現銷售

  年報顯示,2020年金輝控股實現收入348.8億元,同比增長34.3%,凈利潤38.2億元,同比增長42%,其中歸母凈利潤31.3億元,同比增24.7%。

  盡管投資物業資產已達到109.5億元,但由于收益率較低,全年租金收入僅3.37億元,扣除管理費等支出,此分部盈利情況并不樂觀。因此,傳統的房地產開發依然是金輝絕對核心的業務,全年物業開發及銷售產生的收入約343.81億元,同比增加37.3%,占總收入的比重高達99.54%。

  不過,漂亮的業績增速并未能兌現金輝過去幾年快速增長的銷售成績。

  2020年金輝合約銷售額972億元,銷售面積692萬平方米,均價每平方米14046元,全口徑銷售增速降至個位數,克而瑞全口徑排名從2019年的40降至第45位。不過值得注意的是,全年結轉的343.81億元銷售物業收入,不僅遠達不到兩年前(2018年)近800億元的銷售額,甚至連2017年的四百億出頭都未能完成,銷售業績與結轉業績存在較大差距。

  此外,公司賬面僅690.87億元的合同負債,賬面合同負債及343.81億元的結轉收入之和也僅僅和2020年的合同銷售相當。此外,克而瑞數據顯示,金輝控股2017-2020年的銷售權益比分別為85%、95%、74%、81%,一直維持著較高的權益比。金輝控股的營收并沒有兌現近年來的銷售成績。

準千億規模下走低的歸母權益比

  回到年報中,我們可以發現金輝控股準千億規模名頭的水分有明顯增大的嫌疑。

  利潤表中,公司凈利潤38.2億元,同比增長42%,其中歸母凈利潤31.3億元,同比增24.7%,而少數股東損益達到6.92億元,同比增長280%。盡管由于一兩年的結轉節奏的緣故,少股股東權益的變化并不能完全說明問題,但金輝的少股東權益占比從2017年的15.64%三年間一路飆漲至2020年的40.3%,或許能說明問題。

  金輝控股的銷售數據,不僅未能按預期般兌現營收,銷售權益比也與歸母權益比也有著較大差距。

  而在表外,金輝控股在合聯營公司的投資也在快速增長,從2017年的31.6億元增至2020年底的73.73億元,增長133%。其中于聯營公司的投資增長了近4倍,同期金輝的歸母權益僅增長了75%,可見無論是表內表外,金輝控股在項目中的權益比均在快速下降。或許這種下降將會在未來幾年的營收和歸母利潤中有所反應。

低權益比能拯救趨勢性下滑的利潤率嗎?

  盡管2020年金輝的歸母利潤增長了24%,但已經連續多年公司利潤增速趕不上營收增速。招股書數據顯示,2017至2019年,公司的營收復合增長率達到48.5%,而同期的利潤增速僅為10%,增收不增利的情況非常明顯。

  對于在2015年銷售額僅220億元的金輝控股來說,5年間銷售額增長了近4倍,相比之下,利潤增速不僅明顯低于TOP50房企普遍的利潤增速,更大幅低于其自身的銷售增速。這其中與公司利潤率趨勢性下滑有著較大關系。

  2020年,金輝控股的毛利率較2019年微升至22.1%,凈利率約10.9%,與上年基本一致,但仍處于行業較低水平,金輝開發的項目越來越不賺錢了。數據顯示,過去幾個財年無論是毛利率還是凈利潤率,均呈現明顯的下滑趨勢。毛利率從2017年的32.2%下滑至2019年21.81%,下滑超過10個百分點,凈利潤從2017年的18.86%下滑至2019年的10.36%,利潤率幾乎腰斬。

  2020年底,金輝控股經過資產調整之后,已經達到了三條紅線政策的要求。與此同時,為了仍然能獲得較好的利潤,公司的表外項目以及少數股權項目越來越多,但表外的相關投資收益表現一般,起伏較大。

  過去幾年的數據顯示,金輝控股應占合聯營公司的利潤起伏較大,截止2017、2018、2019、2020年末,金輝投資與合聯營的資產合計31.59、30.98、40.79、73.73億元,對應的資本回報率分別為15.23%、-2.91%、10.81%、10.98%,低于歸屬于母公司2020股權的收益率14.5%的水平。

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文章關鍵詞: 金輝控股 房企年報

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新浪財經上市公司研究員

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